La reforma financiera promete meter un duro ajuste a la vivienda. Pero éste tardará en llegar, lo que significa que, quienes estén interesados en adquirir una casa, deben tener paciencia para comprar a buen precio. Pero, además, existen otro motivos legales y laborales para esperar a que el horizonte se despeje.
Aquí tienes las cinco razones principales por las que conviene dejar pasar el tiempo:
1-. Caída de precios: la reforma financiera obliga a los bancos a provisionar con dureza sus activos inmobiliarios. Esto significa que deberán reconocer la caída de valor de estos activos -algo que llevan cuatro años intentando evitar- y, por tanto, estarán en posición para bajar drásticamente los precios.
El propio banco de España estima que el valor del suelo se desplomará un 87%; mientras que el importe de las viviendas que están actualmente en construcción caera otro 82%. Sin embargo, estos drásticos ajustes no se notarán en el corto plazo, sino que tardarán en llegar en torno a dos años.
Primero, porque durante este ejercicio las entidades centrarán sus esfuerzos en fusionarse y refozar capital. Y, segundo, porque esas viviendas en construcción todavía tardarán mucho meses en terminarse y salir a la venta. Eso sí, cuando lo hagan, será con importes inimagibles este año.
2-. Intereses disparados: los intereses que cobra la banca cuando concede una hipoteca, más conocidos como diferencial, viven momentos históricamente altos, debido al nivel mínimo en que están los tipos de interés.
Esto hace que, actualmente, no sea un buen momento para firmar una hipoteca. Por ejemplo, alguien que pida ahora un crédito de este tipo, lo hará pagando un interés medio del 4,3%. Pero, de esta cantidad, menos del 2% se puede achacar al euribor, el resto es responsabilidad de los intereses que cobra la banca.
Dicho de otro modo, la banca está cobrando más del 2% por las hipotecas, cantidad que se suma al euribor de cada momento, el cual es variable. Por eso, siempre debe intentarse firmar el crédito con el menor diferencial posible, justo lo que ahora no conceden las entidades.
Esto hará que, en cuanto empiece a despejarse la crisis y se eleven los tipos, se dispararán el coste de la hipoteca. Por ejemplo, bastará una subida de medio punto, hasta el 1,5%, para que el interés total se dispare hasta el 4,8% o el 5%, debido al elevado diferencial que se cobra ahora.
En cambio, si el potencial comprador espera a que el BCE eleve el precio del dinero y el euribor suba, verá como la banca bajará los diferenciales y, así, no tendrá que soportar este exceso de intereses durante todos los años de vida de su hipoteca.
3-. Reforma de la Ley Hipotecaria: Aunque el nuevo ministro de Justicia, Alberto Ruiz Gallardón, se ha posicionado en contra de modificar la ley para aceptar la dación en pago, la actual normativa hipotecaria está bajo revisión, debido al grupo especial que creó el anterior Ejecutivo, y conviene esperar a ver cómo queda para adquirir una vivienda, porque hay muchos otros puntos de mejora, como las cédulas de suelo y techo, o la mayor transparencia,
4-. Incentivos y desincentivos a la compra: el nuevo Gobierno de Mariano Rajoy ha introducido mejoras para la adquisición de una vivienda, al recuperar la desgravación y prorrogar el IVA reducido al 4%. Sin embargo, todavía puede haber más novedades.
Por una parte, las comunidades autónomas podrían eleminar las ayudas a las VPO, como ya ha hecho Castilla-La Mancha, lo que presionará los precios; y por otro, los presupuestos de marzo podrían dar alguna que otra sorpresa en políticas como la renta de emancipación joven y la sociedad pública de alquiler. Mejor esperar a ver qué pasa.
5- Mucho paro y exceso de oferta: los más de cinco millones de parados que tiene España son todo un lastre para el mercado inmobiliario, porque, aunque los bancos y el Gobierno pusieran todas las ventajas para vender, si la gente no tiene trabajo, desaparece cualquier posibilidad de comprar.
Por eso, mientras nuestro país siga generando desempleo y, sobre todo, mientras no consiga crear nuevos puestos de trabajo, la demanda de vivienda va a ser muy inferior a la oferta, lo que obliga, por la más pura lógica económica, a bajar precios para poder vender.
Y no parece que esta balanza vaya a revertirse en muchos años, ya que el stock de vivienda sigue estando cercano al millón de inmuebles.
Este punto cobra el doble de importancia cuando se recuerda que las cifras de desemplo son especialmente sangrantes entre los más jóvenes, con un 40% de los menores de 30 años en paro. Este colectivo es el principal cliente de la primera residencia, unas viviendas huérfanas de comprador, en gran parte, porque éste no tiene empleo.
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