Qué hacer cuando el banco nos quiere quitar la casa

Se conoce como procedimiento hipotecario el instrumento procesal que contempla la normativa hipotecaria para que el acreedor hipotecario (normalmente una entidad financiera) pueda cobrar su deuda mediante la ejecución de la garantía (la vivienda hipotecada) si el deudor no cumple con su obligación de pagar las cuotas mensuales.

Perder nuestra vivienda por no poder pagar la hipoteca es una desgracia económica y personal enorme. En nuestro ordenamiento, a diferencia de otros como el de EE.UU., el deudor responde con la pérdida de la casa hipotecada (que se adjudica el banco al 50% de su valor si la subasta queda desierta) y, si no basta para cubrir la deuda pendiente y las costas del procedimiento, con todos sus bienes presentes y futuros.

De hecho, si no se salda la deuda, los herederos también responderán de ella si quieren aceptar la herencia en su debido momento.

Esquemáticamente el procedimiento hipotecario consta de las siguientes fases:
1.Demanda ejecutiva: cuando dejamos de pagar cuotas, llega un momento en que el director de la sucursal envía el expediente a sus abogados, que presentarán la correspondiente demanda ejecutiva ante el juez. Es muy importante intentar evitar a toda costa que esto pase; si no podemos pagar el total de la cuota, hay que ser totalmente transparente y buscar soluciones conjuntamente con el director (carencias, ampliaciones de plazo, etc). Lo importante es que vea que queremos pagar pero coyunturalmente tenemos dificultades económicas.
2.El tribunal despacha la ejecución y en un auto procede a ordenar que se proceda al requerimiento de pago al deudor. Este requerimiento se ha de realizar en el domicilio del deudor.
3.El juez solicita al Registro de la Propiedad las certificaciones registrales del bien en cuestión.
4.Se procede a la subasta del bien, previa notificación al deudor.
5.Si no hay subasteros que pujen por el bien, la entidad financiera puede adjudicarse el inmueble, por el 50% de su valor.

Ejecución de la vivienda habitual

Si el inmueble del que no se paga correctamente la hipoteca es la vivienda familiar del deudor, el procedimiento varía.

Es lo que se llama la enervación de la acción hipotecaria, que permite la rehabilitación del préstamo si el deudor paga la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda (las cuotas pendientes más los gastos), sin necesidad de contar con el consentimiento del banco.

Eso quiere decir que hasta el día señalado para la subasta se puede consignar lo que se debe y evitar que se ejecute la vivienda, si es el hogar de la familia. Y el deudor podrá seguir pagando la hipoteca como si no hubiese pasado nada.

Esta posibilidad que da la ley para dar una protección adicional al hogar familiar, sólo se puede ejercer una vez cada cinco años.

Esto significa, por ejemplo, que si este año nos van a subastar la casa pero conseguimos el dinero para ponernos al día, la hipoteca sigue como si no hubiese pasado nada. Pero si antes de que pasen 5 años volvemos a tener problemas de pago y se inicia la ejecución, ya no podremos pararla a no ser que paguemos el total de la hipoteca al banco.

Es importante que en el desafortunado caso de que no podamos pagar la hipoteca intentemos negociar de buena fe con el banco y nos asesoremos desde el principio con un buen abogado. Mucha gente además de perder la casa queda tocada financieramente de por vida por no haberse informado correctamente durante proceso de ejecución.